Sưu tầm
17/02/2012 08:35:35 PM

Thị trường bất động sản: Cơ hội thanh lọc đang đến

Đã qua thời kỳ ăn xổi..

Còn nhớ, cách đây gần 1 năm, khi thị trường còn sôi động, các sàn giao dịch BĐS mọc lên như nấm sau mưa, các DN cố gắng gắn danh mục đầu tư với BĐS, nhà đầu tư nhỏ lẻ thì sôi sục gom vốn đầu tư, giá BĐS tăng chóng mặt theo từng ngày, từng giờ. Tuy nhiên, chỉ sau đó không lâu, một khuôn mặt hoàn toàn khác đã được gắn lên thị trường BĐS, đó là sụt giảm kéo dài, thị trường mất thanh khoản, DN, nhà đầu tư lao đao… Tất cả các cung bậc trên phản ánh sự mất cân đối trên thị trường BĐS Việt Nam khi giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Đối tượng phải hứng chịu giá trị ảo này trước tiên là người dân chưa có nhà ở, tác động xấu đến thị trường tài chính trong nước và mất ổn định cho chính thị trường BĐS.

Mặc dù đã sụt giảm, nhưng giá BĐS vẫn cao, thị trường còn tiềm ẩn diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn… Cùng với đó là sự mất cân đối trong cơ cấu hàng hoá BĐS nhà ở, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến, dẫn đến các đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội… Là những tồn tại cố hữu của thị trường BĐS Việt Nam.

Theo tính toán, tại nước ta hiện nay, tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần, trong khi ở các nước phát triển tỷ lệ này là 5 lần và các nước đang phát triển chỉ 2 lần. Chỉ với so sánh như vậy cũng đủ thấy giá BĐS ở nước ta bị đẩy lên quá xa với giá trị thực và đời sống người dân. Nhưng không phải vì thế mà nguồn tài sản này được sử dụng triệt để, trái lại hàng loạt bất cập, lãng phí vẫn đang tồn tại trên thị trường như hàng trăm căn nhà bỏ hoang, thậm chí có nguyên cả một khu đô thị - trên địa bàn Hà Nội, TP.HCM phơi nắng phơi mưa, làm bạn với các tệ nạn xã hội. Trong khi rất nhiều người dân đang thiếu thốn nhà ở phải chen chúc làm đơn xin mua nhà dành cho người thu nhập thấp. Mặc dù vấn đề này đã gây bức xúc cho dư luận từ vài năm nay, các cơ quan chức năng đã kiểm tra, điểm mặt, chỉ tên từng dự án nhưng cho đến nay tình hình vẫn chưa mấy cải thiện.

Ngoài ra, hiện việc quy định thành lập và quản lý các sàn giao dịch BĐS (một công cụ được xem là điều tiết thị trường BĐS) còn lỏng lẻo, cấp phép dễ dãi đã khiến các sàn giao dịch BĐS ra đời nhiều nhưng kết quả mang lại thì quá thấp. Cụ thể, quy định 80% sản phẩm bắt buộc phải giao dịch qua sàn nhưng tỷ lệ giao dịch thực tế chỉ đạt khoảng 15%, còn lại giao dịch “chui”, vậy nhưng Nhà nước vẫn không xử lý được.

Với những thực trạng của thị trường BĐS hiện nay, theo như GS. Đặng Hùng Võ thì “Cách tốt nhất hiện nay là tiếp tục cho thị trường BĐS xì hơi để giúp người dân dễ tiếp cận thị trường nhà ở và để loại bỏ được những bất cập trên thị trường”.

Như vậy, sự giảm giá của BĐS như hiện nay hoàn toàn không có biểu hiện của sự đổ vỡ, thực chất là diễn biến tất yếu của những bất cập tồn tại bấy lâu. Thị trường BĐS chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Nhiều khu vực, khi sốt giá đã tăng lên đến vài trăm phần trăm. Kể cả các mức giá rất thấp ở TP HCM, hiện chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá thành sản xuất. Thị trường chỉ có thể đổ vỡ khi vay nợ tín dụng để đầu tư vào BĐS vượt ngưỡng cho phép (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Hiện nay, theo Ngân hàng Nhà nước con số chính thức vẫn dưới 10%. Do đó, có thể khẳng định, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kỳ vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Ngay cả giảm tới trên 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ của thị trường BĐS.

Đã qua rồi cái thời chỉ cần mở văn phòng nhà đất, môi giới mua đi bán lại mấy mảnh đất là kiếm bộn tiền; nhà đầu tư chỉ cần lẳng vài tỷ ra sau một thời gian ngắn là đã đếm được mấy chục phần trăm lợi nhuận… Các sàn BĐS, các DN, nhà đầu tư giờ đây muốn tồn tại đều phải có thực lực, phải chuyên nghiệp hóa, hay phải có điểm mạnh của riêng mình, bởi vì thời kỳ “ăn xổi”, đã lùi vào dĩ vãng.

Cơ hội thanh lọc thị trường

Trong những năm qua, các cơ quan hữu quan đã có nhiều nỗ lực tìm giải pháp để đưa thị trường BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, đảm bảo lợi ích cho người dân và Nhà nước. Tuy nhên, dường như các nỗ lực trên chỉ đạt được một phần là thị trường phát triển, nhưng thực chất lại phát triển quá nóng. Còn yếu tố quan trọng là giúp thị trường lành mạnh, minh bạch, bền vững thì lại có kết quả ngược. Do đó, những diễn biến của thị trường BĐS hiện nay là hệ quả tất yếu của sự mất cân bằng. Và trách nhiệm trước tiên thuộc về các cơ quan hữu quan, DN và cả nhà đầu tư…

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng DN kinh doanh BĐS hàng năm tăng 20-50%. Đáng chú ý, phần lớn trong đó là các DN có quy mô vốn nhỏ (10-50 tỷ đồng), chiếm 28%, gấp 11 lần các DN quy mô 500 tỷ đồng trở lên. Quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng được thành lập công ty BĐS đã khiến DN BĐS mọc lên như nấm, trong đó không ít DN thiếu tiềm lực. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự manh mún, thiếu ổn định của thị trường BĐS thời gian qua. Một thí dụ điển hình là trong tổng số hơn 750 dự án BĐS ở phía Tây Hà Nội phải đình lại để chờ quy hoạch, có rất nhiều dự án được cấp cho các chủ đầu tư không đủ năng lực, không đủ vốn để triển khai. Điều đáng nói, nhiều DN BĐS năng lực vốn kém tìm đủ chiêu thức để huy động vốn, như bán nhà trên giấy tạo bong bóng ảo gây rối loạn thị trường. Mặt khác, do không có tiềm lực, khi các kênh huy động vốn bị “thắt” lại, các DN này đứng trước nguy cơ phá sản đổ bể. Chính vì vậy, đây là thời điểm thẳng tay loại bỏ các DN yếu, không đủ sức tham gia thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho các DN thực sự mạnh đủ sức dẫn dắt thị trường bằng chính tiềm lực của mình. Đây cũng là quy luật kinh tế thị trường mà DN BĐS buộc phải chấp nhận. Sự đào thải này là cần thiết, dù có thể rất đau đớn.

Mặt khác, đây cũng là dịp để các cơ quan chức năng nghiêm túc xem xét lại chính sách. Thực tế cho thấy không thiếu những văn bản pháp lý, những bộ luật để điều tiết thị trường BĐS, nhưng việc thực thi còn quá lơi lỏng. Nhiều chính sách liên quan đến thị trường, về đất đai, đầu tư xây dựng cơ bản, mua bán, tạo lập BĐS… còn hạn chế. Luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các công ty BĐS nhỏ lẻ cũng như khuyến khích các DN nhỏ liên kết với nhau thành những DN lớn có đầy đủ năng lực, chuyên môn, nghiệp vụ và tài chính. Vì thế, trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện chính sách thích ứng với yêu cầu thời kỳ phát triển mới, như tăng vốn điều lệ DN BĐS, quản lý chặt chẽ các sàn, xử lý triệt để nhà hoang, đẩy nhanh tiến độ nhà dành cho người thu nhập thấp, cấm chia lô bán nền… Nghiêm khắc xử lý các hành vi đầu cơ, găm giữ hàng, đưa tin thất thiệt về cung cầu, giá cả BĐS, giao dịch ngầm nhằm thu lời bất chính, bảo đảm yêu cầu về tính minh bạch của thị trường.

Không cho phép triển khai các dự án tại các địa điểm mà không có kế hoạch khả thi cung cấp đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu tối thiểu về dịch vụ đô thị, cũng như sự phù hợp của các dự án với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương; kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, ban hành quy định và kiểm soát khi thỏa thuận đầu tư để có nhiều loại cơ cấu căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở có diện tích trung bình có giá bán hợp lý.

http://tapchitaichinh.vn/Qu%E1%BA%A3ntr%E1%BB%8Bn%E1%BB%99idung/ViewArticleDetail/tabid/56/Key/ViewArticleContent/ArticleId/7144/Default.aspx